부동산 임대업 종합소득세 자기조정 복식부기 작성법 (분개장, 총계정원장 편)

돌아보면 부동산 임대업 종합소득세 경정청구는 이렇게 해야 했다. 오늘은 그중 분개장과 총계정원장을 자세히 다뤄보려고 한다. 일의 순서는 다음과 같고 그중 1번, 2번에 해당하는 내용이다. 

일의 순서	중요 포인트
1. 소득연도의 증빙을 모두 모아 분개장 작성	차변과 대변의 계정과목을 정확하게 기입해야 한다. 증빙이 파일 상태라면 최대한 한 곳에 모아놓고 바로출력만 가능하다면 우선 출력해놓길 추천한다.
2. 분개장을 토대로 총계정원장 작성	분개장에 들어간 모든 계정과목의 총계정원장을 만든다.
3. 대략적인 시산표 정리, 손익 계산	(내용이 많아 따로 포스팅할 예정)
4. 합계잔액시산표 작성	차변합계와 대변합계의 값이, 차변잔액과 대변잔액의 값이 같아야 하는 게 제1의 원칙이다. 여기서 합계란 자산, 부채, 자본, 손익이 모두 포함된 값이고, 잔액이란 자산, 부채, 자본만 더한 값이다. 여기에 당기순손익이 들어가므로 손익의 대략적인 계산이 있어야 한다.
5. 다음 해 전기이월 반영하며 합계잔액시산표 모든 해 작성	장부는 거래발생기준이므로 전기이월은 잔액으로만 반영한다.
6. 표준재무상태표, 표준손익계산서, 조정계산서, 감가상각비조정계산서 작성	엑셀에서 먼저 값을 구한 후 홈택스 양식에 실수없이 기입한다.
7. 종합소득세ㆍ농어촌특별세 과세표준확정신고 및 납부계산서	기존 신고분을 참고해서 기입하면 훨씬 훨씬 수월하다.

 

 

 

 
복식부기 기본 5대 계정과목은 다음과 같다. 

구분	대표 계정과목
자산	보통예금, 현금, 비품, 건물, 차량운반구, 가지급금, 선급비용 등
부채	예수금(부가세), 미지급금, 선수금, 대출금 등
자보	자본금, 인출금, 이익잉여금 등
수익	임대료수익, 간주임대료수익, 이자수익, 잡이익 등
비용	이자비용, 수도광열비, 접대비, 차량유지비, 복리후생비, 통신비, 임차료, 세금과공과, 감가상각비 등

 
 

분개장

복식부기는 사업 중 실제로 발생한 거래를 영수증, 거래명세서 기반으로 모두 작성한다. 사업자 통장 자체에 붙는 이자수익이나 개인사업자라서 가계 생활비로 인출한 경우까지 모두 포함이다. 분개장은 날짜별로 차변과 대변으로 나누어 기록하는 장부로 기본적으로 차변 = 대변이다. 
 
예를 들어 부동산 임대료수익 100만원이 입금되었다면 →  차변 계정과목 : 보통예금 1,000,000 / 대변 계정과목 : 임대료 수익 1,000,000이다. 반대로 대출이자가 20만원 지출되었다면 → 차변 계정과목 : 이자비용 200,000 /대변 계정과목 : 보통예금 200,000이다. 표로 정리하면 다음과 같다. 

일자	차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요	비고
	보통예금	1,000,000	임대료 수익	1,000,000	00상가 임대료	00년 00월분
	이자비용	200,000	보통예금	200,000	00은행 대출이자	00년 00월분

 
적요와 비고는 구분하기 좋게 기입하면 된다. 나는 적요로만 따로 필터링 해서 볼 일도 있을 것 같아서 적요도 최대한 맞추었고 일일이 달라지는 값은 비고에 넣었다. 
 

 
 
이와 같은 맥락으로 내가 주로 사용한 분개장의 계정과목 값을 정리하면 다음과 같다. 

일자	차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요	비고
	보통예금	1,000,000	임대료 수익	1,000,000	00상가 임대료	00년 00월분
	이자비용	200,000	보통예금	200,000	00은행 대출이자	00년 00월분
	건물		보통예금		00상가 매입
	토지		보통예금		00상가 매입
	보통예금		장기차입금		00은행 대출
	보통예금		임대보증금		00상가 보증금
	보통예금		예수금		00상가 부가세	00년 00월분
	보통예금		자본금
	인출금		보통예금		잔고 인출
	감가상각비		감가상각비누계액
	세금과공과		보통예금		재산세
	예수금		보통예금		부가세
	관리비		보통예금
	지급수수료		보통예금
	수수료비용		보통예금

 
 
 

 
 
그래서 다음과 같은 시나리오를 짜봤다. 복식부기 장부를 작성하면서 어려웠던 점이 하나부터 열까지 알려주는 친절한 글이 없어 일일이 찾아가며 꿰매야 하는 것이었다. 이 글은 최대한 상세하게 적어 누군가에게 실질적인 도움을 줄 수 있으면 좋겠다. 그게 이 포스팅의 가치이다.

 

아래 시나리오를 보여주는 표들은 pc로 확인하면 좋겠지만, 모바일로도 쉽게 볼 수 있도록 일자와 비고는 생략한 형태이다.

 

 

① 은행대출 7천만원에 내 자본금 9천으로 1억 6천짜리 상가를 매입한 경우이다. 자본금은 여유분으로 1천만원 추가로 한다.

 

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
보통예금	100,000,000	자본금	100,000,000
보통예금	70,000,000	장기차입금	70,000,000	00은행

 

 

② 이때 건물 비용으로는 1억, 토지 비용으로는 6천으로 나뉘어 있다고 가정한다. 감가상각이 토지는 되지 않고 건물만 가능하기 때문에 나눈다. 설정상 비율이 건물 62.5% 토지가 37.5% 나왔다.

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
건물	100,000,000	보통예금	100,00,0000	00상가 매입
토지	60,000,000	보통예금	60,000,000	00상가 매입

 

 

③ 상가 매입시 취득세는 700만원으로 잡았고 건물 토지 비율로 안분하여 기입한다. 건물 취득세 437.5만원, 건물 취득세 262.5만원도 각기 건물, 토지 계정에 해당한다. 

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
건물	4,375,000	보통예금	4,375,000	취득세
토지	2,625,000	보통예금	2,625,000	취득세

 

 
④ 상가는 6개월 공실이었다가 7/1자로 계약됐다. 임대보증금은 1천만원 받았다. 중개수수료는 50만원으로 했다. 

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
보통예금	10,000,000	임대보증금	10,000,000	00 상가
지급수수료	500,000	보통예금	500,000	00 부동산

 

 

⑤ 공실로 있던 동안에도 월 이자비용으로는 20만원, 관리비로는 15만원이 계속 나가고 있었다.

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
이자비용	200,000	보통예금	200,000
관리비	150,000	보통예금	150,000

 

 

⑥ 8월부터 월 임대료는 100만원 예수금은 10만원 입금되었다.

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
보통예금	1,000,000	임대료수익	1,000,000	00 상가
보통예금	100,000	예수금	100,000	00 상가

 

 

⑦ 기타 수수료 비용으로 50만원. 인출금도 100만원. 

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
수수료비용	500,000	보통예금	500,000
인출금	1,000,000	보통예금	1,000,000

 

 

⑧ 분기별 사업자통장 예금이자도 정리했다.

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
보통예금	1,000	이자수익	1,000	00은행

 
 

⑨건축물 재산세는 세금과공과로 기록해주고 감가상각비는 그해 마지막날에 차변 감가상각비, 대변 감가상각누계액으로 정리한다. 

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
세금과공과	250,000	보통예금	250,000	건축물 재산세
감가상각비	2,500,000	감가상각누계액	2,500,000

 

 

⑩ 그리고 마지막날에 나는 인출금도 자본금으로 대체하는 작업을 넣었다.

차변 계정과목	차변 금액	대변 계정과목	대변 금액	적요
자본금	1,000,000	인출금	1,000,000	인출금 자본금 대체

 

 

총계정원장

그러면 이제 분개장 시트 옆에 총계정원장 시트를 만든다. 총계정원장은 시트의 이름이 되지 않고 시트의 이름은 차변과 대변에 들어간 계정과목이 된다. 위와 같은 시나리오라면 <보통예금> <건물> <토지> <감가상각누계액> <장기차입금> <임대보증금> <예수금> <자본금> <인출금> <임대료수익> <이자수익> <감가상각비> <세금과공과> <관리비> <이자비용> <지급수수료> <수수료비용>이라는 시트의 이름으로 총계정원장이 생긴다. 나는 <인출금>과 <임대료수익> 사이에 <잉여이익금> 시트도 넣어주었다. 

 

총계정원장은 일자 - 적요 - 차변금액 - 대변금액 - 잔액 순으로 기입한다.

 

예를 들어 <보통예금> 계정에 임대보증금이 들어오고 지급수수료가 나갔을 때 다음과 같다.

적요	차변 금액	대변 금액	잔액	비고
임대보증금	10,000,000		10,000,000	00 상가
지급수수료		500,000	9,500,000	00 부동산

 

 

전체적인 흐름을 적어서 보는 이의 이해를 돕고 싶었다. 모두들 포기 않고 성공하길!


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고지받았던 기간이 거의 다 되었을 때 드디어 이 일이 마무리되었다.